#貝殼(#BEKE):能否通過技術手段和建立數據優勢釋放經紀人合作網絡模式中的價值。成功的話,5年後股價有機會漲5倍!【舊文重溫】

貝殼的前身是線下地產代理鏈家。鏈家在2001年由創始人兼CEO左暉(已離世,RIP)所創立的。經歷的18年時間,左暉在2018年4月份開展了線上地產平台貝殼,銳意要用網絡化和數字化來改造整個中國地產代理行業。

貝殼在2020年8月上市,上市價為每ADS20美元。上市當天,貝殼股價上漲87.2%,收於每ADS37.44美元,市值超過400億美元。

貝殼目前股價每ADS47.69美元,市值超過560億美元,或3500以人民幣。市盈率超過100倍。意味著市場預期貝殼的業績會以較高速度增長。本文分析一下貝殼的投資價值。

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貝殼業務簡介和潛在市場規模:

貝殼主要從事地產代理業務,超過95%的收入都是來自二手房產交易(包括買賣和出租)和一手房產交易。2021年Q1,二手房產交易佔收入39%;一手房產交易佔收入57%和其他服務佔收入4%。

根據招股書資料,2020年中國的二手房產買賣交易規模為7.4萬億人民幣,一手房產交易規模為13.9萬億人民幣,房屋租賃市場規模為1.7萬億人民幣,合共23.2萬億人民幣。預計到了2024年,中國的房地產市場規模將會增長到30.7萬億人民幣。

按交易金額計算,貝殼平台上的房地產交易佔中國整體房地產市場的14%,當中二手交易佔21%,一手交易佔10%。

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經紀人合作網絡模式(ACN合作網路)

2014年,鏈家建立ACN合作網絡。ACN合作網路是指在遵守房源信息充分共享等規則前提下,同品牌或跨品牌經紀人之間以不同的角色共同參與到一筆交易,成交後按照各個角色的分傭比例進行傭金分成的一種合作模式。

ACN合作網絡核心在於把整個服務鏈條細化,然後根據經紀人在各個環節的貢獻率進行分佣,從而使分佣機制趨於均等化。 在一單交易中,經濟人有以下角色:

房源方:佔價值的~40%

  • 房源錄入人
  • 房源維護人
  • 委託備件人
  • 房源鑰匙人
  • 房源實勘人

房源方:佔價值的~60%

  • 客源推薦人
  • 客源成交人
  • 客源合作人
  • 客源首看人
  • 交易顧問

ACN合作網絡可以提高資源利用效率;降低內部惡性競爭,推動良性競合;促進精細分工、人才沈澱;和提升服務品質,消費者受益。

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投資價值、5年財務預測和估值:

根據所長的測算,貝殼的收入將會從2020年的704億人民幣增長到2025年的3332億人民幣,收入年複合增長率為36%,淨利潤將會達到237億人民幣。按25倍市盈率計算,市值將會達到5900億人民幣,比目前市值有70%上漲空間。

以上預測基於貝殼可以利用其獨有的經紀人合作網絡模式,在2025年達到45%的市場佔有率,當中二手交易為50%,一手交易佔為40%。

預測同時假設貝殼的二手和一手房產交易貢獻率(收入減去內部和外部分佣)和歷史水平差不多,即二手房產交易貢獻率為40%和一手房產交易貢獻率為20%。

如果貝殼可以通過技術和數據手段來優化業務貢獻率,令貢獻率提升50%,即二手房產交易貢獻率為50%和一手房產交易貢獻率為30%,那麼貝殼2025年的淨利潤將會增長至700億人民幣。按25倍市盈率計算,市值將會達到1.75萬億人民幣,比目前市值有500%上漲空間。

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結論:

貝殼的投資價值,在於它是否能夠利用AI技術手段和建立數據優勢,比如VR看房和智能推薦等等,來取代目前部分ACN合作網絡價值鏈中的角色,從而釋放出更多的價值。

如果左暉在世的話,現價就已經會買入第一注。從目前情況考慮的話,我會選擇觀察多1到2個季度,以驗證預測假設是否合理。

貝殼有一個比較清晰的發展戰略,都是因為左暉對房地產中介業務有深刻的思考。他曾經說:

「堅持做難而正確的事。」

「從ABA是搞清楚你在哪兒,B是要去哪兒。總體來講,中國的企業今天的戰略能力都比較弱,把A點到B點真正能説清楚,這個事情本身就很難。」

「關鍵的路徑要搞清楚。管理的落地、組織、績效、IT支持,四項一項都不能少,這是基本功。」

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